Ingatlan adásvételi szerződés: útmutató vevőknek és eladóknak

Ingatlan adásvételéhez nincs „kitölthető minta”, ami elég lenne. A Ptk. szerint az ingatlan adásvételi szerződés érvényességéhez írásba foglalás kell, a tulajdonjogot pedig az ingatlan-nyilvántartásba (földhivatalba) csak akkor jegyzik be, ha a szerződést ügyvéd (vagy kamarai jogtanácsos) ellenjegyzi, vagy közjegyzői okiratba foglalják. Ezért a Krux ingatlanra nem ad kitöltőt, csak ezt az útmutatót: hogy tudd, mit kérdezz az ügyvédtől, és mire figyelj a pénzed átadása előtt.

Az útmutató nem jogi tanácsadás.

Az adásvétel menete lépésről lépésre

1. Tulajdoni lap ellenőrzése. Kérd el vagy kérd le a friss tulajdoni lapot: ki a tulajdonos, van-e jelzálog, végrehajtási jog, haszonélvezet, elidegenítési és terhelési tilalom, széljegy. Ezt az ügyvéd is ellenőrzi.
2. Ügyvéd kiválasztása. Általában a vevő választ ügyvédet, de a felek megegyezhetnek. Az ügyvéd készíti el és jegyzi ellen a szerződést, és ő nyújtja be a földhivatalhoz.
3. Foglaló vagy előleg. A szerződés aláírásakor jellemzően a vételár 10%-a körüli összeg cserél gazdát. Fontos a különbség: az előleg meghiúsulás esetén általában visszajár, a foglalót viszont elveszíti az, aki a meghiúsulásért felelős (a vevő a foglalót, az eladó a foglaló kétszeresét fizeti). Írjátok bele egyértelműen, melyikről van szó.
4. Hitel esetén a bank saját feltételeket szab (értékbecslés, a szerződés bizonyos pontjai, ügyvédi letét).
5. A vételár kifizetése. Nagyobb összeget ne készpénzben adj: banki átutalás vagy ügyvédi letét a biztonságos. A letétből az ügyvéd csak a feltételek teljesülésekor (például a bejegyzési engedély megadásakor) utal.
6. Birtokbaadás. A kulcsok átadásakor vegyetek fel átadás-átvételi jegyzőkönyvet a mérőóra-állásokkal és a lakás állapotával. Erre a Krux kitölthető jegyzőkönyv-mintát ad.
7. Bejegyzés, illeték, adó. A földhivatal bejegyzi a vevő tulajdonjogát; a vevő vagyonszerzési illetéket fizet, az eladónak pedig az eladásból származó jövedelem után adókötelezettsége lehet.

Mi legyen a szerződésben?

• a felek személyazonosító adatai, házastárs esetén a hozzájárulása vagy tulajdonostársi minősége;
• az ingatlan címe, helyrajzi száma, területe, a tulajdoni hányad;
• a vételár számmal és betűvel, a fizetési ütemezés, a foglaló vagy előleg;
• a birtokbaadás időpontja és a közüzemi mérőórák átírása;
• a tehermentesség vagy a terhek rendezésének módja (például a bank a vételárból kapja meg a hitel összegét);
• a tulajdonjog fenntartása a teljes vételár kifizetéséig, és az eladó bejegyzési engedélye;
• szavatosság: ismert hibák, a műszaki állapot;
• az ügyvédi ellenjegyzés és a meghatalmazás a földhivatali eljárásra.

Költségek: mire készülj?

Gyakori hibák

• Foglaló és előleg összekeverése: vita esetén ezen múlik, visszajár-e a pénz.
• Készpénzes, ügyvéd nélküli előleg egy „előszerződés” alapján, tulajdoni lap ellenőrzése nélkül.
• A házastárs hozzájárulásának hiánya, ha az ingatlan közös vagyon.
• Haszonélvezet figyelmen kívül hagyása: a haszonélvező (például a szülő) a lakásban maradhat az eladás után is.
• Túl rövid határidők hitel esetén: a bank bírálata heteket vehet igénybe.

Gyakori kérdések

Megírhatom magam az ingatlan adásvételi szerződést?

Megírhatod, de a földhivatal csak ügyvédi (kamarai jogtanácsosi) ellenjegyzéssel vagy közjegyzői okiratként jegyzi be a tulajdonjogot. Ellenjegyzés nélkül a vevő nem lesz bejegyzett tulajdonos.

Mennyi foglalót szokás adni?

A gyakorlatban a vételár 10%-a körül. A foglaló túlzott mértéke esetén a bíróság mérsékelheti; a pontos összeget az ügyvéddel egyeztesd.

Mikor kell az illetéket fizetni?

A vagyonszerzési illetéket a NAV fizetési meghagyásban határozza meg a földhivatali bejegyzés után. A várható összeget előre kiszámolhatod a vagyonszerzési illeték kalkulátorral.

Kell-e átadás-átvételi jegyzőkönyv?

Nem kötelező, de erősen ajánlott: rögzíti a mérőóra-állásokat (a közművek átírásához), a kulcsokat és az ingatlan állapotát a birtokbaadáskor.