Vagyonszerzési illeték kalkulátor 2026: mennyi illetéket fizetsz a lakás után?

Ingatlan vásárlásakor a vevő visszterhes vagyonátruházási illetéket fizet, amit a köznyelv vagyonszerzési illetéknek hív. Alapesetben ez a forgalmi érték 4%-a, de lakásnál több kedvezmény is csökkentheti. A vagyonszerzési illeték kalkulátor mindegyiket kiszámolja a megadott adatokra, és megmutatja, melyik a legkedvezőbb, mert a NAV is azt alkalmazza.

A számítás az illetéktörvény 2026. október 1-jei állapotán alapul (19., 21. és 26. §). Minden a böngésződben számolódik; tájékoztató számítás, nem jogi tanácsadás. A végleges összeget a NAV fizetési meghagyása tartalmazza.

A kalkulátor a tulajdoni hányadot is kezeli: ha a lakás felét veszed meg, a hányadra jutó érték után számol, és a lakáscseréhez is a saját részed szerinti eladott értéket kéri.

Az illeték általános mértéke a megszerzett ingatlan forgalmi értékének 4%-a ingatlanonként 1 milliárd forintig, az e feletti részre 2%, de ingatlanonként legfeljebb 200 millió Ft. Tulajdoni hányad szerzésekor a hányadra jutó érték az alap: egy 45 millió Ft-os lakás felének megvétele 900 000 Ft illetékkel jár.

Lakáscsere (21. §): ha magánszemélyként lakást veszel, és a vásárlást megelőző 5 éven belül (2026 óta, korábban 3 év volt) eladtál egy másik lakást, vagy a vásárlást követő 1 éven belül eladod, az illeték alapja csak a két lakás forgalmi értékének különbözete. Ha az eladás még előtted van, a vásárláskor nyilatkozhatsz, hogy egy éven belül eladod; ha ez a 13. hónap végéig nem igazolható, késedelmi pótlékot számítanak fel.

• CSOK Plusz vagy családi otthonteremtési kedvezmény (például falusi CSOK) felhasználásával vett lakás: illetékmentes. Ha a támogatást később vissza kell fizetni, az illetéket utólag kiszabják.
• Új lakás az építtető vállalkozótól (első vevőként): legfeljebb 15 millió Ft forgalmi értékig illetékmentes; 30 millió Ft-ig a 15 millió Ft-ra jutó illetéket (600 000 Ft) nem kell megfizetni.
• 35 év alatti első lakásszerző: legfeljebb 50% kedvezmény, de csak ha az egész lakás forgalmi értéke legfeljebb 15 millió Ft (Itv. 26. § (6) bekezdés). Mai árak mellett ez kevés lakásra érvényes.

A kedvezmények nem adódnak össze: a NAV a számodra legkedvezőbbet alkalmazza, és a kalkulátor is ezt emeli ki. Kedvezményt a földhivatali benyújtáskor kell kérni, a B400 adatlapon vagy a szerződésben tett nyilatkozattal.

A Wekerle Plusz és az Otthon Start hitel önmagában nem ad illetékkedvezményt, ilyenkor a fenti általános szabályok érvényesek.

• 60 millió Ft-os használt lakás, kedvezmény nélkül: 60 000 000 × 4% = 2 400 000 Ft.
• Lakáscsere: 75 millió Ft-os lakást veszel, és két éve eladtál egy 52 millió Ft-osat. Az alap 23 millió Ft, az illeték 920 000 Ft (2 080 000 Ft-tal kevesebb, mint az általános 3 000 000 Ft).
• Új lakás 28 millió Ft-ért a fejlesztőtől: 28 000 000 × 4% = 1 120 000 Ft, ebből a 15 millió Ft-ra jutó 600 000 Ft elengedve: 520 000 Ft.
• Félig megvett lakás: 45 millió Ft-os lakás 50%-a → 22,5 millió Ft × 4% = 900 000 Ft.
• CSOK Plusszal vett 80 millió Ft-os lakás: 0 Ft.

Az illeték mellett a vásárlásnak más költségei is vannak (ügyvéd, földhivatal, hitelnél értékbecslés). Ezeket az ingatlanvásárlás költségei kalkulátor egyben mutatja meg.

Az adásvételi szerződést az ügyvéd 30 napon belül benyújtja a földhivatalhoz, amely az adatokat továbbítja a NAV-nak. A NAV a forgalmi értéket megvizsgálja (ha a vételár feltűnően alacsony, saját értékbecslést alkalmazhat), és fizetési meghagyást küld. Az illetéket a meghagyás kézhezvételétől számított 30 napon belül kell megfizetni.

A 35 év alatti első lakásszerzés kedvezményéről a fizetési meghagyás véglegessé válásáig még nyilatkozhatsz. Ha a meghagyásban szereplő forgalmi értékkel nem értesz egyet, fellebbezhetsz.

Tervezéshez érdemes a vételár mellé legalább 4,5–5%-ot félretenni, mert az illeték a teljes vásárlási költség legnagyobb tétele.