Ingatlanvásárlás költségei: mennyi pénz kell a vételáron felül?

Lakásvásárlásnál a vételár csak az egyik tétel: az ingatlanvásárlás költségei jellemzően a vételár 4–6%-át teszik ki, és ezt az önerőn felül, készpénzben kell előteremteni. A kalkulátor egy listában mutatja a jogszabályban rögzített tételeket (illeték, földhivatali díjak) és a piaci díjakat (ügyvéd, értékbecslés, közjegyző), amelyeket a kapott ajánlatok szerint átírhatsz.

A jogszabályi tételeket pontosan számoljuk; a „becslés” jelű sorok piaci átlagok, nem rögzített díjak. Minden a böngésződben számolódik, az eredmény tájékoztató jellegű.

Tétel	Összeg
Vagyonszerzési illeték	a forgalmi érték 4%-a (kedvezményekkel kevesebb)
Tulajdonjog bejegyzése (földhivatal)	10 600 Ft ingatlanonként
Jelzálogjog bejegyzése (hitelnél)	20 000 Ft ingatlanonként
E-hiteles tulajdoni lap	4 800 Ft
Papír alapú hiteles tulajdoni lap	10 000 Ft

A földhivatali díjakat az 1/2024. (I. 30.) KTM rendelet határozza meg. Az illetékről, a lakáscsere 5+1 éves szabályáról és a kedvezményekről (CSOK Plusz, új lakás, 35 év alatti első lakás) a vagyonszerzési illeték kalkulátor oldalán olvashatsz részletesen; ez a kalkulátor ugyanazt a számítást használja.

• Ügyvédi díj: az adásvételi szerződés elkészítése és ellenjegyzése. Jellemzően a vételár 0,5–1%-a plusz áfa, gyakran minimumdíjjal; sok ügyvéd fix díjat ad. Az ügyvéd intézi a földhivatali benyújtást is.
• Értékbecslés: hitelnél a bank rendeli meg, a díját a bank díjjegyzéke tartalmazza.
• Hitel igénylési és folyósítási díja: bankonként eltér; a Wekerle Plusz hitelnél együtt legfeljebb 30 000 Ft lehet.
• Közjegyzői okirat: sok bank kéri a hitelszerződés közjegyzői okiratba foglalását; a díj a hitelösszegtől függ.
• Egyéb: költözés, átírások (közművek), és ha az eladó nem adta, az energetikai tanúsítvány.

Az ingatlanközvetítő jutalékát Magyarországon jellemzően az eladó fizeti; ha nálad más a megállapodás, írd be az egyéb sorba.

1. 60 millió Ft-os lakás hitellel, kedvezmény nélkül.

Tétel	Összeg
Illeték (4%)	2 400 000 Ft
Tulajdonjog bejegyzése	10 600 Ft
Ügyvéd (1%)	600 000 Ft
Jelzálogjog bejegyzése	20 000 Ft
Értékbecslés (becslés)	60 000 Ft
Folyósítási díj (becslés)	30 000 Ft
Közjegyző (becslés)	60 000 Ft
Összesen	3 180 600 Ft

Ez a vételár 5,3%-a. Ha 10 millió Ft önerőd van, valójában kb. 13,2 millió Ft készpénz kell.

2. 40 millió Ft-os lakás hitel nélkül, 0,8%-os ügyvédi díjjal és 150 000 Ft költözéssel. Illeték 1 600 000 Ft, földhivatal 10 600 Ft, ügyvéd 320 000 Ft, költözés 150 000 Ft: összesen 2 080 600 Ft.

3. Lakáscserével. Ha két éven belül eladtál egy 52 millió Ft-os lakást, és 75 millió Ft-osat veszel, az illeték csak 920 000 Ft; a teljes költség így több mint 2 millió Ft-tal kisebb.

• Kérd a kedvezményeket időben. A lakáscsere- és az új lakásra vonatkozó kedvezményt a szerződés benyújtásakor jelezni kell.
• Kérj több ügyvédi ajánlatot, és tisztázd, hogy a díj tartalmazza-e az áfát és a földhivatali ügyintézést.
• Hasonlítsd össze a hitelajánlatokat a THM alapján, ne csak a kamat szerint, mert a díjak is benne vannak.
• Tervezz tartalékot: a pontos illetéket a NAV utólag szabja ki, és ha a forgalmi értéket magasabbnak ítéli, több lehet.

A törlesztőt a lakáshitel-, a Wekerle Plusz- vagy az Otthon Start-kalkulátorral számolhatod ki.

A pénzügyi tervezéshez a legbiztosabb, ha a vételáron és az önerőn felül a vételár legalább 5%-át külön félreteszed. Ha a hitel folyósítása után maradna pénz, az jó tartalék az első hónapok felújítási vagy bútorvásárlási kiadásaira.