Ingatlaneladás adója: mennyi szja-t fizetsz a lakás eladása után?

Ha 5 éven belül adsz el egy ingatlant, és nyereséggel, a jövedelem után 15% szja-t kell fizetned. Az ingatlaneladás adója kalkulátor a NAV által leírt módszerrel számol: a bevételből levonja a költségeket, majd a szerzés óta eltelt évek szerint csökkenti az adóköteles részt. Szochót ingatlan eladása után nem kell fizetni.

A szabály 2026-ban is ugyanaz minden ingatlanra, akár lakás, üdülő, telek vagy üzlethelyiség. Minden a böngésződben számolódik; tájékoztató számítás, nem adótanácsadás.

1. Bevétel: az eladási ár (cserénél a kapott dolog értéke) a tulajdoni hányadod szerint.
2. Levonható költségek: a szerzési ár, a szerzéshez kapcsolódó kiadások (például illeték, ügyvédi díj), a számlával igazolt értéknövelő beruházások (felújítás, bővítés, nem a karbantartás), és az eladás költségei (közvetítő, hirdetés). A költségek összesen nem haladhatják meg a bevételt, és igazolni kell őket.
3. Számított összeg: bevétel − költségek.
4. Csökkentés a szerzés éve szerint: a számított összeg ennyi százaléka a jövedelem:

Az eladás éve a szerzés évéhez képest	Adóköteles rész
a szerzés éve és az azt követő 1. év	100%
2. év	90%
3. év	60%
4. év	30%
5. évtől	0%

5. Szja: a jövedelem 15%-a.

2026-os eladásnál tehát a 2021-ben vagy korábban szerzett ingatlan adómentes, a 2022-es 30%, a 2023-as 60%, a 2024-es 90%, a 2025-ös és 2026-os 100% mértékben adóköteles.

1. 2023-ban 32 millió Ft-ért vett lakás, 2026-os eladás 45 millió Ft-ért. A vásárláskor 1,28 millió Ft illetéket és ügyvédi díjat fizettél, 2 millió Ft-ért számlával felújítottál, az eladásnál 0,9 millió Ft a közvetítő díja.

• Költségek: 32 000 000 + 1 280 000 + 2 000 000 + 900 000 = 36 180 000 Ft
• Számított összeg: 45 000 000 − 36 180 000 = 8 820 000 Ft
• 3. év → 60%: jövedelem 5 292 000 Ft
• Szja: 793 800 Ft

Ha ugyanezt 2027-ben adod el, a 4. év miatt csak 30% adóköteles: 2 646 000 Ft jövedelem, 396 900 Ft szja. 2028-tól pedig nem kell adót fizetni.

2. Közös tulajdon fele, 2025-ös vétel, 2026-os eladás. A lakást 48 millió Ft-ért vettétek, 60 millió Ft-ért adjátok el, 1,5 millió Ft költséggel. A te feled: bevétel 30 000 000 Ft, költség 24 750 000 Ft, számított összeg 5 250 000 Ft, ami 100%-ban jövedelem: szja 787 500 Ft. A másik tulajdonos is ugyanennyit fizet a saját része után.

3. Veszteséges eladás. Ha a költségek meghaladják az eladási árat, nincs jövedelem és nincs adó; a veszteség más jövedelemből nem vonható le.

A szerzés időpontja általában az a nap, amikor az érvényes szerződést benyújtották a földhivatalhoz. Öröklésnél az örökhagyó halálának napja, építésnél jellemzően a telek szerzése, illetve a használatbavétel szerinti szabályok számítanak. Ezért érdemes a régi szerződés és a földhivatali iktatás dátumát megnézni, mielőtt eladási időpontot választasz.

Adómentes többek között a házassági vagyonközösség megszüntetésekor a házastársnak juttatott ingatlan, valamint a magánszeméllyel kötött tartási, öröklési vagy életjáradéki szerződés alapján átruházott ingatlan. Ha az eladás a szerzést követő 5. évben vagy később történik, jövedelem nem keletkezik, és a bevételt nem kell bevallani.

Az ingatlan értékesítéséből származó jövedelmet az eladást követő év május 20-ig kell bevallani az szja-bevallásban (az ügyfélkapus vagy DÁP-os bevallási tervezetben kiegészítheted), és ugyaneddig kell megfizetni. Ha nem vagy egyéni vállalkozó, legfeljebb 500 000 Ft-ig 12 havi, pótlékmentes részletfizetést kérhetsz.

Tipp: ha a 4. és az 5. év határán vagy, egy-két hónapos halasztás akár a teljes adót megspórolhatja. A kalkulátor kiírja, melyik évtől lenne adómentes az eladás, és mennyi lenne az adó egy évvel később.