Albérleti szerződés minta (lakásbérleti szerződés)

Köznyelvben albérletnek hívjuk, jogilag ez lakásbérleti szerződés a tulajdonos és a bérlő között. (A szoros értelemben vett albérlet az, amikor a bérlő adja tovább a lakás egy részét.) A lakások bérletéről szóló 1993. évi LXXVIII. törvény szerint a lakás bérbeadásához írásbeli szerződés kell. Egy jó albérleti szerződés minta tartalmazza:

• a felek adatait (név, lakcím, személyazonosító adatok);
• a lakás pontos címét, helyrajzi számát, méretét, berendezettségét;
• az időtartamot: határozott idő (kezdő és záró nap) vagy határozatlan idő felmondási idővel;
• a bérleti díjat számmal és betűvel, a fizetés határnapját és módját;
• a rezsi és a közös költség szabályait;
• a kauciót és visszafizetésének feltételeit;
• a használat szabályait: kik költözhetnek be, háziállat, dohányzás, továbbadás;
• a felmondás és a visszaadás rendjét.

Az űrlap ezeket egy-egy mezőben vagy pipával kéri, és ezekből egységes szerződésszöveget állít össze.

• Fizetési határidő: ha nem állapodtok meg másként, a bérlő a lakbért havonta előre, legkésőbb a hónap 15. napjáig fizeti (Ltv. 12. §). A mintában a határnapot te állítod be.
• Nemfizetés: ha a bérlő nem fizet, a bérbeadó írásban felszólítja. Ha a felszólítástól számított 8 napon belül sem fizet, a bérbeadó további 8 napon belül írásban felmondhat, legalább 15 napos felmondási idővel (Ltv. 25. §). A minta ezt a menetet rögzíti.
• Kaució (óvadék): magánlakásnál a törvény nem szab felső határt; a gyakorlatban egy–három havi bérleti díj a jellemző. A mintában a kaució a díj- és rezsitartozásokra, valamint a rendeltetésszerű használatot meghaladó károkra szolgál fedezetül, és a lakás visszaadása után, tételes elszámolással jár vissza.
• Rezsi: három bevett megoldás közül választhatsz: a bérlő a mérőórák alapján megtéríti, a saját nevére íratja, vagy a bérleti díj tartalmazza.

Példa: 260 000 Ft havi díj mellett két havi kaució 520 000 Ft, azaz ötszázhúszezer forint. A minta minden összeget betűvel is kiír.

A törvény szerint a bérlő más személyt (kiskorú gyermeke kivételével) csak a bérbeadó írásbeli hozzájárulásával fogadhat be a lakásba (Ltv. 21. §). Ezért a mintában külön mezőbe írhatod, kik költöznek be a bérlővel. A lakcímbejelentés a bérbeadó hozzájárulásához kötött; ha engeded, pipáld be, és a minta előírja, hogy a bérlő a szerződés megszűnésekor 15 napon belül megváltoztassa a lakcímét. Háziállatnál és dohányzásnál a felek szabadon megállapodhatnak, ezért ezek egy-egy kapcsolóval állíthatók. A rövid távú kiadás (például szálláshely-szolgáltatás) alapból tilos a mintában.

• Csak a havi díj szerepel, a rezsi és a közös költség nem: ebből lesz a legtöbb vita.
• Nincs átadás-átvételi jegyzőkönyv, így kiköltözéskor nem bizonyítható, mi volt már hibás.
• A kaució visszafizetésének határideje és feltételei hiányoznak.
• Határozott idejű szerződésnél nincs záró dátum, vagy a felek nem tudják, hogy rendes felmondással általában nem mondható fel.
• Nem a tulajdonos adja bérbe a lakást, és nincs meghatalmazása. Kérd el a tulajdoni lap másolatát.
• Valótlan bérleti díj a szerződésben: a bérbeadó adózása és a bérlő esetleges támogatásai a szerződésben szereplő összeghez igazodnak.

A szerződés aláírása mellett az átadáskor vegyetek fel jegyzőkönyvet a mérőóra-állásokról, a kulcsokról, a berendezési tárgyakról és a lakás állapotáról. Erre külön átadás-átvételi jegyzőkönyv mintát is találsz, és a szerződés hivatkozik rá. Kiköltözéskor ugyanezzel a jegyzőkönyvvel számoltok el, és ebből derül ki, mennyi kaució jár vissza.

A bérbeadónak a lakáskiadásból származó jövedelme után adót kell fizetnie. A pontos szabályokat a NAV lakáskiadásról szóló tájékoztatója tartalmazza, a fizetendő összeget pedig a lakáskiadás adója kalkulátorral becsülheted meg. A szerződésben szereplő bérleti díj a bevétel alapja, ezért valós összeget írjatok bele.

A minta a tipikus esetre készült: egy tulajdonos, egy bérlő, lakás céljára. Kérj ügyvédet, ha:

• a lakás közös tulajdonú vagy haszonélvezettel terhelt;
• cégnek vagy több, egymástól független bérlőnek adod ki;
• hosszú határozott időre, elővásárlási vagy vételi joggal, vagy felújítás ellenében (lakbérbeszámítással) köttök szerződést;
• bérbeadóként közjegyzői okiratba foglalt kiürítési nyilatkozatot szeretnél, hogy vita esetén gyorsabban visszakapd a lakást;
• üzlethelyiséget vagy irodát adsz bérbe (arra más szabályok vonatkoznak).

A minta nem jogi tanácsadás. A beírt adatok csak a böngésződben maradnak.