Lakáskiadás adója 2026: 10% költséghányad vagy tételes elszámolás?

Ha magánszemélyként kiadod a lakásodat hosszú távra, a bérbeadásból származó jövedelem után 15% személyi jövedelemadót fizetsz. A jövedelmet kétféleképpen számolhatod: a bevétel 10%-át költségként igazolás nélkül levonod, vagy a számlával igazolt tényleges költségeidet vonod le. A lakáskiadás adója kalkulátor mindkettőt kiszámolja, és megmutatja, melyik jobb neked.

A bérbeadás jövedelme mentes a szociális hozzájárulási adó alól (Szocho tv. 5. § (2) h)), így csak az szja-val kell számolnod. Minden a böngésződben számolódik; tájékoztató számítás, nem adótanácsadás.

A NAV tájékoztatója szerint bevétel a bérleti díj, valamint minden, amit a bérlő a bérbeadónak fizet a lakás használatáért: például a közös költség, a társasházi biztosítás vagy a takarítás díja, ha a bérlő ezeket neked fizeti. Ha a bérleti díj „rezsivel együtt” fix összeg, az egész bevétel. Nem bevétel a mért rezsi, amit a bérlő a tényleges fogyasztás szerint térít meg, és te azt a szolgáltatónak továbbfizeted.

Tételes költségként elszámolható többek között a te általad fizetett rezsi és közös költség, a karbantartás, a javítás, a felújítás és az értékcsökkenési leírás, ha számlával igazolod. Ha a költségeid nem érik el a bevétel 10%-át, a 10%-os költséghányad a jobb, és nem kell számlákat gyűjtened.

A két módszer közül a kalkulátor automatikusan a kedvezőbbet emeli ki. Ha tételesen számolsz el, a számlákat és bizonylatokat őrizd meg, mert a NAV ellenőrzéskor bekérheti őket.

1. Havi 220 000 Ft-os bérleti díj egész évben, 350 000 Ft igazolt költség. Az éves bevétel 2 640 000 Ft.

• 10% költséghányaddal: adóalap 2 376 000 Ft, szja 356 400 Ft.
• Tételes költséggel: adóalap 2 290 000 Ft, szja 343 500 Ft.

Itt a tételes elszámolás a jobb, 12 900 Ft-tal kevesebb adóval, mert a 350 000 Ft költség több a bevétel 10%-ánál (264 000 Ft). A negyedéves adóelőleg kb. 85 875 Ft. A bevételből a költségek és az adó után 1 946 500 Ft marad.

2. Felújítás éve: havi 180 000 Ft, 10 hónap, 600 000 Ft felújítás. Bevétel 1 800 000 Ft. 10%-kal 243 000 Ft, tételesen (1 200 000 Ft alap) 180 000 Ft az szja; a tételes 63 000 Ft-tal kedvezőbb.

3. Kevés költség. Ha az 1. példában csak 100 000 Ft igazolt költséged van, a tételes szja 381 000 Ft lenne, ezért a 10%-os költséghányad (356 400 Ft) a jobb.

A bérbeadás utáni szja-t negyedévente adóelőlegként kell megfizetni, a negyedévet követő hónap 12. napjáig, és az éves szja-bevallásban kell elszámolni (a bérbeadás jövedelme az önálló tevékenységből származó jövedelmek között, az összevont adóalapban szerepel). Ha cég vagy egyéni vállalkozó a bérlő, ő vonja le az adóelőleget, és igazolást ad róla.

Lakás bérbeadásához általában nem kell adószám, elég az adóazonosító jel. Adószámot kell kérni például, ha egyéni vállalkozó vagy, garázst adsz bérbe, vagy áfakötelesen akarod bérbe adni az ingatlant. A lakásbérbeadás alapesetben áfamentes; elég egy sorszámozott számviteli bizonylat a felek adataival, a címmel, az összeggel és az időszakkal.

• Rövid távú kiadás (például turisztikai szálláshely) más szabályok alá esik, azt ez a kalkulátor nem számolja.
• Szocho-plafon: a bérbeadás jövedelme szochómentes, de beleszámít a magánszemély éves szocho-felső határába (a minimálbér 24-szerese). Ez akkor számít, ha osztalékod, árfolyamnyereséged vagy kamatjövedelmed is van.
• Közös tulajdon: ha többen vagytok tulajdonosok, mindenki a saját bevétele (hányada) után adózik.
• Bérlet és bérbeadás: ha te is bérelsz lakást egy másik településen, és kiadod a sajátodat, a NAV szerint bizonyos feltételekkel a fizetett bérleti díjad levonható.

Ha a lakást később eladod, az ingatlaneladás adója kalkulátorral nézheted meg, kell-e szja-t fizetned.