Hogyan használd?
- Add meg az ingatlan árát és a felvenni kívánt hitelösszeget.
- Írd be az éves kamatot százalékban.
- Válaszd ki a futamidőt években.
- Indítsd el a számítást, és nézd meg a havi törlesztőt, a teljes visszafizetést és az önerő arányát.
Mire jó a lakáshitel kalkulátor?
A lakáshitel kalkulátor (angolul mortgage calculator) segít eldönteni, mekkora lakáshitel fér bele a költségvetésedbe. Megadod a hitelösszeget, a kamatot és a futamidőt, az eszköz pedig kiszámolja a havi törlesztőt, a teljes visszafizetendő összeget és a kamatköltséget. Ha az ingatlan árát is beírod, látod azt is, hogy a hitel az ár hány százaléka, és mennyi önerő kell.
Mivel a lakáshitel jellemzően 15–30 éves elköteleződés, egy-egy százalékpont kamatkülönbség vagy pár év futamidő-eltérés milliós tételeket jelent. A kalkulátorral ezeket a forgatókönyveket gyorsan összevetheted, mielőtt bankhoz mész.
Az eredmény tájékoztató jellegű számítás, nem pénzügyi tanácsadás; a bank ajánlata az értékbecslés, a díjak és a hitelbírálat alapján eltérhet.
Képlet és kidolgozott lakáshitel-példa
A lakáshitelek többsége annuitásos, vagyis a havi részlet (változatlan kamat mellett) végig azonos.
Képlet: T = H × r × (1 + r)^n / ((1 + r)^n − 1)
ahol T a havi törlesztő, H a hitelösszeg, r a havi kamatláb (éves kamat / 12 / 100), n a hónapok száma.
Kidolgozott példa: 30 000 000 Ft hitel, 6% éves kamat, 20 év (240 hónap).
- r = 6 / 12 / 100 = 0,005.
- (1 + r)^n = 1,005^240 ≈ 3,3102.
- T = 30 000 000 × 0,005 × 3,3102 / (3,3102 − 1) ≈ 214 929 Ft havonta.
- Teljes visszafizetés: 214 929 × 240 ≈ 51 583 000 Ft, ebből kamat kb. 21 583 000 Ft.
Mit jelent a futamidő? Ugyanez a hitel 25 évre kb. 193 290 Ft-os részletet ad, de a kamat összesen kb. 27 987 000 Ft lesz. A havi teher kb. 21 600 Ft-tal kisebb, a teljes költség viszont kb. 6,4 millió Ft-tal több.
Az első hónapban a kamat 30 000 000 × 0,005 = 150 000 Ft, így a tőketartozás csak kb. 64 929 Ft-tal csökken.
Mennyi hitelt kaphatsz? Az adósságfék-szabályok
Lakáshitelnél két MNB-szabály határozza meg a felvehető összeget.
1. Hitelfedezeti mutató (HFM): a hitel legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének ennyi százaléka lehet (forinthitelnél):
| Hitelfelvevő | HFM-korlát |
|---|---|
| elsőlakás-vásárló | 90% |
| egyéb hitelfelvevő | 80% |
Példa: 50 millió Ft-os lakásnál legfeljebb 40 millió Ft lehet a hitel, így legalább 10 millió Ft önerő kell. Elsőlakás-vásárlóként a hitel 45 millió Ft is lehet, az önerő legalább 5 millió Ft. A forgalmi értéket a bank értékbecslése határozza meg, ez eltérhet a vételártól.
2. Jövedelemarányos törlesztőrészlet-mutató (JTM): az összes hiteled havi törlesztője a nettó jövedelem legfeljebb ennyi százaléka lehet 5 évnél hosszabb forint jelzáloghitelnél:
| Havi nettó jövedelem | 5 évnél rövidebb kamatperiódus | 5–10 év | 10 év vagy fix |
|---|---|---|---|
| 800 ezer Ft alatt | 25% | 35% | 50% |
| 800 ezer Ft vagy felette | 30% | 40% | 60% |
Példa: 600 000 Ft nettó jövedelemnél, 10 éves kamatperiódussal a törlesztő legfeljebb 300 000 Ft lehet. 6% kamattal és 20 éves futamidővel ez kb. 41,9 millió Ft hitelnek felel meg, ha nincs más hiteled.
Kamatperiódus: fix vagy változó kamat?
A kamatperiódus az az időszak, amely alatt a kamat nem változik. Az MNB szerint a futamidő végéig rögzített (fix) kamat általában kicsit magasabb, de nincs meglepetés. A 3, 6 vagy 12 hónapos periódusú hitelek elsőre olcsóbbnak tűnhetnek, viszont nagyobb a kamatváltozás kockázata. Az 5–10 éves kamatperiódus kiszámíthatóbb.
A kalkulátorral érdemes stressztesztet csinálni: számold ki a törlesztőt a mostani kamattal, majd 1–2 százalékponttal magasabb kamattal is. A fenti példában 6% helyett 7% kamatnál a havi részlet kb. 232 590 Ft lenne, ami havonta kb. 17 660 Ft-tal több.
A JTM-táblázatból az is látszik, hogy a hosszabb kamatperiódus magasabb jövedelemarányos törlesztőt enged, vagyis fix kamattal általában nagyobb összeghez lehet hozzájutni.
Tippek, mielőtt lakáshitelt veszel fel
- Számolj a járulékos költségekkel. Az önerőn felül értékbecslés, közjegyző, ügyvéd, földhivatali eljárás és költözés is pénzbe kerül, és a vásárlást illeték is terhelheti. Ezek összegét kérdezd meg előre.
- A THM-et hasonlítsd. A kamat mellett a díjakat is tartalmazó THM mutatja, melyik ajánlat a kedvezőbb.
- Akciós feltételek. Nézd meg, milyen feltétel (jövedelemátutalás, biztosítás) kell a kedvezményes kamathoz, és mennyi a kamat nélküle.
- Időd van átnézni a szerződést. Az MNB tájékoztatása szerint jelzáloghitelnél a szerződéstervezetet legalább 3 nappal a megkötés előtt meg kell kapnod, és ez alatt nem írhatod alá. A bank a tervezet átadásától számított 15 napig nem módosíthatja a feltételeket.
- Állami támogatások. A kedvezményes, állami támogatású lakáshitel-programok feltételei és határidői gyakran változnak, ezért ezeknek mindig a hivatalos kormányzati oldalon vagy a bankodnál nézz utána.
Mennyit számít egy százalékpont kamat?
Lakáshitelnél a hosszú futamidő miatt kis kamatkülönbség is nagy összeget jelent. Az alábbi táblázat egy 30 000 000 Ft-os, 20 éves annuitásos hitelt mutat különböző kamatokkal.
| Éves kamat | Havi törlesztő | Teljes kamatköltség |
|---|---|---|
| 5% | kb. 197 987 Ft | kb. 17,5 millió Ft |
| 6% | kb. 214 929 Ft | kb. 21,6 millió Ft |
| 7% | kb. 232 590 Ft | kb. 25,8 millió Ft |
| 8% | kb. 250 932 Ft | kb. 30,2 millió Ft |
Egy százalékpont különbség itt havonta kb. 17–18 ezer forintot, a teljes futamidőre pedig nagyjából 4 millió forintot jelent. Ezért érdemes több bank ajánlatát összevetni, és rákérdezni, milyen feltételekkel jár a kedvezményes kamat.
A táblázat díjak, biztosítás és kamatváltozás nélkül készült.
Gyakori kérdések
Mennyi önerő kell a lakáshitelhez?
Forinthitelnél a hitel legfeljebb az ingatlan forgalmi értékének 80%-a lehet, elsőlakás-vásárlónál 90%-a. Így az önerő legalább 20%, illetve 10%.
Mekkora lehet a havi törlesztőm a jövedelmemhez képest?
Ez a nettó jövedelemtől és a kamatperiódustól függ: 800 ezer Ft alatti jövedelemnél 25–50%, 800 ezer Ft felett 30–60% a felső határ.
Megéri hosszabb futamidőt választani?
Kisebb lesz a havi részlet, de több kamatot fizetsz. 30 millió Ft-nál 6%-on a 25 éves futamidő kb. 6,4 millió Ft-tal drágább, mint a 20 éves.
Fix vagy változó kamatot válasszak?
A fix kamat kiszámíthatóbb, a rövid kamatperiódus kezdetben olcsóbb lehet, de nagyobb a kockázata. A döntés előtt számolj magasabb kamattal is.
Pontos a lakáshitel kalkulátor eredménye?
Tájékoztató jellegű számítás. A bank ajánlata az értékbecslés, a díjak, a biztosítás és a hitelbírálat alapján eltérhet.
Számol az állami kedvezményes hitelekkel?
A kalkulátor a megadott kamattal számol. Ha kedvezményes konstrukciót vizsgálsz, a programban érvényes kamatot írd be.
Hova kerülnek a beírt adataim?
Sehova. A számítás a böngésződben történik, az adat nem kerül fel szerverre.
Források
Utoljára módosítva: 2026. november 3.